Приёмка квартиры в новостройке

Приёмка — единственный момент, когда недостатки фиксируются на бумаге до того, как вы стали собственником. Разбираем порядок и то, что стоит проверить в квартире.

Коротко о главном

Недостатки фиксируются письменно: в акте осмотра или в перечне замечаний к нему.
Порядок приёмки установлен отдельным постановлением Правительства; по нему недостатки устраняются в срок не более 60 календарных дней.
С 2026 года привлекать специалиста из национального реестра не обязательно: кандидатуру стороны согласуют между собой.
Гарантийный срок по объекту — не менее трёх лет, по инженерному оборудованию — не менее трёх лет.
Подписывать акт с существенными нарушениями не нужно: сначала фиксируется акт осмотра.

Что взять с собой

Договор с приложениями и планировкой.
Паспорт и доверенность, если идёт представитель.
Рулетку, уровень, фонарик, зарядку для проверки розеток, лист бумаги для проверки тяги.
Телефон для фото и видео каждого замечания.

Что проверять в квартире

Площадь и геометрию: сверьте обмеры с проектной площадью, проверьте отклонения стен по уровню.
Окна и балконные блоки: створки, фурнитура, стеклопакеты без сколов, монтажные швы.
Входную дверь: замки, уплотнители, отсутствие перекоса.
Стены, стяжку и потолок: трещины, пустоты, перепады.
Электрику: щиток, автоматы, розетки под напряжением, выводы по плану.
Сантехнику и стояки: подводки, краны, отсутствие протечек, узел учёта.
Вентиляцию: тяга в санузле и на кухне.
Отопление: радиаторы по проекту, крепления, отсутствие потёков.

Как фиксировать недостатки

Каждое замечание записывается в акт осмотра или в приложенный перечень: где именно, что именно и в чём отклонение. Общие формулировки вроде «плохая отделка» не работают — нужна привязка к месту и к требованию.

Акт осмотра составляется в двух экземплярах: по одному каждой стороне. В акте указывают дату осмотра, участников, сведения о квалификации специалиста, если он привлечён, и вывод о наличии нарушений.

Сроки и что дальше

После фиксации недостатков застройщик обязан устранить их в срок не более 60 календарных дней. Затем проводится повторный осмотр.

Если нарушения несущественные, квартиру передают по акту, а недостатки устраняют в тот же срок. Если нарушения существенные, сначала составляется акт осмотра, и подписывать передаточный акт до устранения не нужно.

После подписания акта

С момента передачи начинается гарантийный срок: не менее трёх лет на сам объект и не менее трёх лет на технологическое и инженерное оборудование. Срок по отделочным работам смотрите в договоре — он устанавливается отдельно.

Сохраните акт, перечень замечаний, фотографии и переписку. По гарантии они понадобятся, чтобы показать, что дефект не ваш.

Чек-лист перед сделкой

Осмотр назначен днём и не ограничен по времени сотрудником застройщика.
Каждое замечание записано с привязкой к месту и сфотографировано.
Акт осмотра получен на руки, со вторым экземпляром у застройщика.
Срок устранения недостатков зафиксирован.
Передаточный акт подписан только после того, как существенные нарушения устранены.

Частые вопросы

Можно ли не подписывать акт, если нашли недостатки?

При существенных нарушениях подписывать передаточный акт до устранения не нужно: сначала составляется акт осмотра. При несущественных недостатках квартиру передают, а замечания фиксируют и устраняют в установленный срок.

Сколько времени у застройщика на устранение?

Не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта либо, при существенных нарушениях, со дня составления акта осмотра.

Обязательно ли приглашать специалиста по приёмке?

С 2026 года обязанности привлекать специалиста из национального реестра нет. Специалиста можно привлечь по согласованию сторон, и его квалификацию указывают в акте осмотра.

Что делать, если площадь после обмеров отличается?

Смотрите условие договора о доплате и возврате при расхождении площади. Обмеры берутся из документов кадастрового учёта, и разница считается от проектной площади по договору.

Источники

Материал обновлён 15 сентября 2026. Это разбор практики, а не юридическая консультация: спорные случаи проверяйте с юристом.

Что дальше

Спросить по конкретному комплексу

Напишите, какой комплекс смотрите: подскажем, что проверить по документам и по срокам.