Эскроу-счёт и ДДУ: как устроена оплата новостройки

Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен

Эскроу-счёт — это счёт в банке, на котором деньги покупателя лежат до выполнения условия: сдачи дома. Такая схема стала обязательной для долевого строительства, чтобы стройка шла на кредитные деньги банка, а не на деньги покупателей напрямую.

Из этого следует простое правило: если продавец предлагает перевести оплату на счёт компании, на карту сотрудника или оформить вместо договора долевого участия «предварительный договор» и «бронирование с оплатой», это уже не долевое строительство и защиты 214-ФЗ у вас нет.

Когда деньги переходят застройщику

Банк раскрывает счёт и переводит деньги застройщику после того, как дом введён в эксплуатацию: застройщик предъявляет банку разрешение на ввод и сведения о регистрации права собственности на первый объект в доме.

До этого момента деньги недоступны обеим сторонам. Если договор расторгнут, сумма возвращается покупателю — после того как запись о регистрации договора будет погашена.

Что защищено, а что нет

Деньги на эскроу-счёте застрахованы государством, но с лимитом: возмещение по счёту ограничено 10 млн рублей. Если квартира дороже, разницу лимит не покрывает. Это важно для покупателей бизнес- и премиум-класса: сумма сверх лимита остаётся риском банка, а не государства.

Эскроу не влияет на срок сдачи и на качество дома. Перенос срока, недостатки отделки, площадь после обмеров — это отдельные обязательства застройщика, и разбираются они по договору и по закону.

Что проверить в договоре

• Кто продавец. Договор подписывает юридическое лицо конкретного дома, а не бренд с сайта. Название в договоре сверьте с проектной декларацией.
• Предмет: корпус, номер, этаж, проектная площадь и планировка. Приложение с планом — часть договора.
• Срок передачи объекта. Это не «срок сдачи дома» из рекламы, а дата, до которой вам обязаны передать квартиру.
• Цена и условия её изменения после обмеров: кто и как доплачивает при расхождении площади.
• Отделка: что именно входит, с каким классом материалов и по какому перечню работ.
• Реквизиты эскроу-счёта и банка. Оплата идёт только на этот счёт.

Частые вопросы

Можно ли снять деньги с эскроу-счёта до сдачи дома?

Нет. Пока дом не введён в эксплуатацию, деньги недоступны и покупателю, и застройщику. Вернуть их можно только через расторжение договора: после погашения записи о регистрации ДДУ банк возвращает сумму покупателю.

Что будет, если банк лишится лицензии?

Деньги на эскроу-счёте попадают под страхование, но возмещение ограничено 10 млн рублей. Сумма свыше лимита возвращается в общем порядке в рамках процедуры банкротства банка, и полного возврата это не гарантирует.

Эскроу защищает от переноса срока сдачи?

Нет. Эскроу — это только про деньги до ввода дома. За срок отвечает застройщик по договору: при просрочке начисляется неустойка, а при задержке больше двух месяцев покупатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке.

Обязательно ли регистрировать ДДУ?

Да, договор участия в долевом строительстве считается заключённым с момента государственной регистрации. До регистрации у вас нет прав на объект, даже если деньги внесены.