Часто обсуждаю в своем канале тему "общей доходности в процентах годовых" при расчете маржинальности...

На нашем канале я регулярно обсуждаю тему "общей доходности в процентах в год", особенно в контексте определения прибыльности арендуемой квартиры. Этот показатель часто вызывает вопросы, особенно когда речь идет о 12-13% годовых. Как это возможно?

Ответ прост - квартира, сданная в аренду, приносит двойной доход:

1. Регулярные арендные платежи, которые вы получаете от арендаторов.
2. Разница между стоимостью покупки и продажи квартиры. Чтобы извлечь прибыль из этой разницы, нужно приобрести актив по цене ниже рыночной, а затем продать его по рыночной стоимости.

Важно упомянуть, что для получения прибыли от второго пункта, актив должен быть ликвидным. Ликвидность - это способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.

Поэтому, для более точного представления о прибыльности, я учитываю оба эти пункта, что и формирует "общую доходность".

На мой взгляд, "общая доходность" - это более полный показатель прибыльности, чем только арендная доходность. В то время как арендная доходность основывается только на арендных платежах, "общая доходность" учитывает аренду, операционные затраты и изменение (увеличение или снижение) стоимости актива за определенный период времени.

Рассмотрим пример (с упрощенными данными, обычно их гораздо больше) и зададим вопрос:

- Вариант №1: мы покупаем ликвидную квартиру "под ключ" со всей мебелью и техникой за 9 млн руб и сразу сдаем ее в аренду за 38-40 тыс руб.
- Вариант №2: мы покупаем ликвидную квартиру (с ремонтом от застройщика) за 5,7 млн руб, которая через 2 года "под ключ" будет стоить 7,2-7,3 млн руб. Через 2 года мы вкладываем 300-350 тыс в мебель и технику и сдаем ее в аренду за 30-33 тыс руб.

Вопрос: Как вы думаете, какой из этих вариантов имеет большую "общую доходность" на протяжении 7-10 лет?

#общая_доходность